Ипотека по траншам: принцип работы и возможные заемщики. Часть 1.

На рынке новостроек в прошлом году появились разнообразные вариации ипотечных программ от застройщиков. Среди них были предложения с нулевой процентной ставкой, с возможностью получения кешбэка, комбинированные программы, субсидированные и с отсрочкой платежей. Одним из новых вариантов ипотеки стала траншевая ипотека.

Траншевая ипотека представляет собой кредит на приобретение жилья в новостройке, при котором оплата застройщику осуществляется банком частями, обычно двумя траншами. Первый транш выплачивается сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), а второй (основной) – после ввода дома в эксплуатацию. Этот вид ипотеки появился в 2022 году в качестве одной из мер стимулирования ослабевшего спроса на жилье.

Количество и сроки выплаты траншей определяются кредитным договором. Первый транш может быть символическим, например, составлять всего 100 рублей, либо достигать 30% от суммы кредита. В результате до сдачи дома заемщик выплачивает незначительную сумму по ипотеке – если первый транш символический, платежи могут составлять всего 1 рубль в месяц.

С момента внесения второго транша покупатель начинает платить банку с основной суммы кредита, и размер платежей увеличивается до стандартных значений. Таким образом, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после ввода строящегося дома в эксплуатацию, а до этого момента выплачивает символические проценты банку.

Процесс траншевой ипотеки выглядит следующим образом:

1. Заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ.
2. Заемщик вносит первоначальный взнос.
3. Банк перечисляет застройщику первый транш, который может составлять от 100 рублей до 20-30% от суммы кредита.
4. В период строительства заемщик выплачивает проценты по первому траншу, например, 1 рубль в месяц. Это может продолжаться в течение двух-трех лет.
5. После сдачи дома банк перечисляет оставшуюся сумму застройщику, и с этого момента заемщик начинает погашать кредит по всей сумме, что приводит к резкому увеличению ежемесячного платежа.

Таким образом, траншевая ипотека позволяет заемщику снизить начальные платежи в период строительства дома, что может быть выгодно для некоторых покупателей. Однако стоит учитывать, что после сдачи дома размер ежемесячного платежа значительно возрастает. Перед принятием решения о выборе траншевой ипотеки необходимо тщательно изучить условия и обсудить их с банком, чтобы оценить все риски и преимущества данного подхода.